Autopromoción de vivienda

¿Estás pensando en construir tu propia casa?

Construir tu propia vivienda puede parecer un reto, pero con la ayuda de profesionales podemos garantizarte que será una experiencia para recordar con alegría cuando disfrutes de tu hogar.

Frente a comprar una vivienda de obra nueva, la autopromoción consiste en una alternativa de construcción mucho más económica al permitir ahorrarte los beneficios de la inmobiliaria (5%) y de un promotor externo (15% – 30%), y convertirte en el promotor de tu propia vivienda. Además, adquieres el poder de decisión y control completo para lograr un diseño totalmente personalizado y adaptado a tus necesidades personales.

¿Qué pasos debes seguir para lograr tener éxito en la autopromoción de tu vivienda?

01 I El arquitecto

El primer paso es la búsqueda del arquitecto. El arquitecto va a ser el encargado de asesorarte durante todo el proceso, es por ello que necesitas encontrar un grupo de profesionales cercano, accesible y afín a su manera de diseñar y entender la arquitectura.

A la hora de autopromocionar tu vivienda es de vital importancia conocer el capital que disponemos, así como la financiación que se pretende obtener del banco (entorno al 80% del valor de tasación). A modo orientativo, se pueden obtener los precios en función de la superficie construida y conocer así el punto de partida:

1.200 / 1.400 €/m2 construido I Calidades medias.

1.500 €/m2 construido, en adelante I Calidades altas.

02 I La Parcela

El segundo paso es localizar una parcela que se adapte a tus necesidades, en caso de que no la tengas todavía.

Ten en cuenta que su forma y sus dimensiones, así como su orientación van a limitar en gran medida el diseño de la vivienda. Además, como paso previo es necesario el estudio de la normativa urbanística específica de la zona para evitar contratiempos indeseados que alarguen los plazos.

Desde Oasis. Arquitectura te recomendamos realizar un estudio previo junto al arquitecto, quien debe asesorarte para conocer los condicionantes de cada solar y elegir la opción que mejor se adapte a tus necesidades.

03 I El Diseño

El diseño es uno de los pasos más decisivos e importantes del proceso, donde puedes definir la vivienda a tu medida y de manera totalmente personalizada.

Cada parcela es un mundo con infinitas posibilidades y por ello es vital dar a conocer tu estilo de vida, tu forma de habitar y tus gustos para poder confeccionar el hogar que siempre has soñado.

Desde Oasis hemos apostado desde el primer momento por la tecnología, y es por ello que nuestros diseños se desarrollan a través de modelos 3D y programas de Realidad Virtual donde poder experimentar los espacios y acabados de tu vivienda antes de construirla.

04 I Proyecto y trámites

Una vez definido el diseño final de la vivienda, es preciso elaborar toda la documentación para poder tramitar la licencia de obras.  Para ello será necesaria la redacción del Proyecto Básico y Ejecución de la vivienda por parte del arquitecto, quien se encargará además de visar el proyecto en el Colegio Profesional de Arquitectos pertinente.

El proyecto debe definir por completo las características de la vivienda, donde incluye los planos, sistemas constructivos, instalaciones y materiales. Además, se definen las mediciones y el presupuesto desglosado por partidas para definir de manera pormenorizada todos los gastos (este presupuesto servirá para negociar con los constructores).

Con el proyecto visado, es necesario solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento para comenzar la construcción de la vivienda cuanto antes (el plazo suele oscilar entre 2/6 meses, aunque variar dependiendo del ayuntamiento). Generalmente en ese momento, será necesario pagar las tasas de actuaciones urbanísticas (licencias y fianzas) y el ICIO (impuestos sobre la construcción).

05 I La Obra

Antes del inicio de las obras debes tener claro los profesionales que intervienen en el proceso de construcción de tu vivienda: el arquitecto técnico y el constructor. El plazo previo a la concesión de la licencia es el momento ideal para buscar y contratar sus servicios.

El arquitecto técnico es la figura encargada de la Dirección de ejecución de obra y por tanto se ocupa de:

• Dirección de la construcción.
• Control de la correcta ejecución de la obra y de los acabados de los materiales de acuerdo al proyecto definido por el arquitecto.
• Resolución de problemas y modificaciones que surjan en la obra junto con el arquitecto.
• Coordinador en materia de seguridad y salud de los trabajos realizados en la obra.

El constructor, como su nombre indica es el encargado de la propia construcción de la vivienda:

• Suministro de los materiales de construcción y la mano de obra.
• Ejecución total o parcial (subcontrataciones de parte de la vivienda) de la obra.
• Gestionar la ejecución técnica y económica de la obra (según al presupuesto cerrado con el cliente).
• Garantizar la seguridad de los trabajadores.

En el momento en el que se obtenga la licencia de obras será necesario firmar el Acta de replanteo e inicio de la obra. En ella se hará constar al promotor la conformidad para iniciar la obra por parte de la Dirección Facultativa (arquitecto y arquitecto técnico) y el constructor.

A partir de este punto, se realizarán continuas visitas de obra por parte de la Dirección Facultativa donde recomendamos la implicación del promotor. Ten en cuenta que esta parte del proceso es la más laboriosa y larga, pudiendo llegar a surgir imprevistos que necesiten modificaciones con respecto al proyecto inicial (recomendamos reservar el 10% del presupuesto total para asumir posibles sobrecostes).

06 I Final de Obra

Una vez se haya finalizado la obra, es necesario llevar a cabo los últimos trámites para finalizar la autopromoción de tu vivienda.

• Certificado de final de obra (CFO):

El arquitecto debe firmar el CFO donde se certifica que la obra ha finalizado conforme a lo solicitado en la licencia y debe ser visado por ambos colegios de la Dirección Facultativa (certificado necesario previo a la licencia de ocupación y cédula de habitabilidad otorgadas por el ayuntamiento).

• Acta de recepción de obra:

Documento firmado por el promotor y el constructor, donde el constructor hace la entrega de la obra terminada y es aceptada por éste. Desde Oasis recomendamos siempre hacer una inspección completa de la vivienda para comprobar que todo se encuentra conforme a las condiciones y calidades exigidas.

• Licencia de primera ocupación:

La licencia de primera ocupación es otorgada por el ayuntamiento tras comprobar que la vivienda se ha ejecutado según el proyecto. Para ello, se realiza la revisión de la vivienda terminada por el técnico municipal pertinente.

Este documento es la única forma de legalizar una construcción y consecuentemente para solicitar el suministro de agua y luz.

• Inscripción del inmueble en el registro de la propiedad:

La inscripción en el registro de la propiedad es totalmente opcional. Sin embargo, recomendamos su inscripción ya que asegura la legitimidad única de la propiedad.

• Alta en el suministro de agua y luz:

Una vez obtenida la licencia de ocupación y la cédula de habitabilidad, se te permitirá por parte de las empresas darte de alta en los suministros de luz y agua para la vivienda.

Esperamos que la guía de 6 pasos para construir tu vivienda te haya ayudado a aclarar todos los agentes que intervienen en el proceso de autopromoción de tu vivienda.

¿Estas listo para convertirte en el promotor de tu nueva vivienda? Desde Oasis estaremos encantados de acompañarte y asesorarte en tu nuevo proyecto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros.